Innenentwicklung und Flächenmanagement

Zu Beginn der Veranstaltung stellte Rüdiger Stehle vom Büro Stehle den Stand der ELR-Bearbeitung für das Jahr 2025 vor. Es handelt sich um sieben Anträge zu folgenden Projekten: Zwei Umnutzungen von Ökonomieteilen zu Wohnzwecken in ehemaligen Bauernhäusern in Öfingen, eine Modernisierung eines alten Bauernhauses in Sunthausen, eine Modernisierung des Wohnteils eines denkmalgeschützten Bauernhauses in Unterbaldingen, eine Wohnungsmodernisierung mit Erweiterung durch Aufstockung in Oberbaldingen und ein Neubau nach Teilabbruch eines Ökonomiegebäudes ebenfalls in Oberbaldingen. Darüber hinaus wird ein Antrag zur Fortführung der planerischen Begleitung des Projektes Innenentwicklung/Flächenmanagement gestellt. Die Investitionssumme aller Anträge beläuft sich auf über 3.800.000 €. Der beantragte Fördermittelumfang beträgt insgesamt über 350.000 €. Inzwischen sind auch Wohnprojekte in Gebieten der 1970er Jahre förderbar. Das ELR und die Bundesförderung für effiziente Gebäude sind kombinierbar.

Für die Antragstellung im Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum (ELR) gibt es eine kostenlose Antragsberatung. Es wurde darauf hingewiesen, dass diese für eine erfolgreiche Antragstellung möglichst frühzeitig genutzt werden sollte. Die Informationsveranstaltung zum ELR und zur energetischen Gebäudesanierung am 3. Juli 2024 stieß auf breites Interesse.

Zum neuen ergänzenden kommunalen Förderprogramm zur Innenentwicklung der Stadt Bad Dürrheim wurde informiert, dass es Anfragen von Bauwilligen gibt sowie ein Förderantrag vorliegt. Gefördert werden Architekten- und Ingenieurleistungen zur Vorbereitung von Sanierungsmaßnahmen mit max. 2.000 €.

Zur Eigenheimförderung für Familien stellte Michael Weber vom IfSR Institut für Stadt- und Regionalentwicklung die Förderlinie des Landes (Z15) und die neue Förderlinie des Bund (Jung kauft Alt) in Form von verbilligten Darlehen bzw. Zinssubventionen vor. Die Förderlinie Jung kauft Alt richtet sich an Familien mit Kindern, die eine bestehende Wohnimmobilie kaufen und energieeffizient sanieren möchten. Die beiden Programme von Bund und Land können auch kombiniert werden. Ebenso die Eigenheimförderung mit Sanierungsprogrammen, wobei für Sanierungsmaßnahmen unter Umständen auch Tilgungszuschüsse gewährt werden.

Inzwischen liegen die Ergebnisse des Zensus 2022 zu Wohnungsleerständen in den einzelnen Gemeinden vor. Die Ergebnisse für Bad Dürrheim wurden im Forum vorgestellt. In Bad Dürrheim wurden Eigentümer von leerstehenden Gebäuden bereits letztes Jahr angeschrieben. Einige Objekte sind inzwischen wieder bewohnt. Bei zahlreichen Gebäuden gibt es Aktivierungsansätze, die weiter unterstützt werden.

Änderungen wird es bei der Grundsteuer geben: Ab 2025 bilden die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert die neue Bewertungsgrundlage. Gebäudewerte werden nicht mehr herangezogen. Für die einzelnen Eigentümer wird sich die Höhe der Grundsteuer verändern: Mehrfamilienhäuser werden steuerlich entlastet, Ein- und Zweifamilienhäuser und unbebaute Grundstücke höher belastet. Die Grundsteuerreform kann dadurch Impulse zur Nachverdichtung setzen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann von den Kommunen ab 2025 eine Grundsteuer C für unbebaute, aber baureife Grundstücke (Baulücken) erhoben werden. Die Städte und Gemeinden im Land sind dabei bislang zurückhaltend und warten ab, ob die Grundsteuerreform generell gerichtlich bestätigt wird.

Das nächste Forum Innenentwicklung wird voraussichtlich im März 2025 stattfinden.

Weitere Informationen zu den verschiedenen Fördermöglichkeiten finden Sie hier

Gerne beraten wir Sie persönlich über Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeiten sowie über Fördermöglichkeiten. Kostenlose und unverbindliche Beratungstermine können vereinbart werden:

Frau Olivia Link, Stadtverwaltung Bad Dürrheim, Telefonnummer 07726 666-612 oder per Email: olivia.link(at)bad-duerrheim.de

Herr Michael Weber, IfSR Institut für Stadt- und Regionalentwicklung, Telefonnummer 07022 250 445, mobil 0172 7300661 oder per Email: michael.weber(at)ifsr-institut.de

Zum Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum: Herr Rüdiger Stehle, Telefonnummer 07424 960 8022 oder per Email: info(at)r-stehle.de

Zunächst begrüßten Ortsvorsteher Pascal Wölfle und Fachbereichsleiter Markus Stein von der Stadtverwaltung die zahlreichen interessierten Bürgerinnen und Bürger. Bei einem Rundgang im Ortskern von Oberbaldingen wurden verschiedene private, gewerbliche und kommunale ELR-Projekte vorgestellt. Anschließend folgten Informationsbeiträge und Diskussionen in der Mensa der Ostbaarschule, die ebenfalls mit ELR-Mittel gefördert wurde.

Michael Weber vom IfSR Institut für Stadt- und Regionalentwicklung zeigte auf, dass Bad Dürrheim in der Innenentwicklung bereits vieles erreicht hat. Zudem werden zahlreiche Projekte aktuell umgesetzt. Es existieren darüber hinaus noch viele Baulücken sowie leerstehende oder untergenutzte Gebäude, darunter zahlreiche Althofstellen. Ziel ist es, solche Flächen zu aktivieren. Dabei spielen Fördermöglichkeiten des Entwicklungsprogramms Ländlicher Raum und zur energetischen Sanierung eine wichtige Rolle. Zudem gibt es die Wiedervermietungsprämie und die Beratungsprämie des Landes sowie eine neue ergänzende kommunale Förderung von Architekten- und Ingenieurleistungen zur Vorbereitung energetischer Sanierungsmaßnahmen. Es besteht auch die Möglichkeit sich auch im Einzelfall kostenlos zu Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeiten von Baulücken oder leerstehenden oder untergenutzten Immobilien sowie zu Fördermöglichkeiten beraten zu lassen. Gerade bei der Nachnutzung von Althofstellen sind Erfahrungen aus anderen Projekten hilfreich. Neben der Stadtverwaltung ist Michael Weber vom IfSR Institut für Stadt- und Regionalentwicklung hier Ansprechpartner (Telefonnummer 07022 250445, michael.weber(at)ifsr-institut.de).

In den letzten 8 Jahren flossen über 3,6 Mio. Euro aus dem ELR nach Bad Dürrheim in 52 Projekte, erläuterte ELR-Experte Rüdiger Stehle. Im Förderschwerpunkt Wohnen können Projekte in den Ortskernen, in den angrenzenden Gebieten der 1960er und inzwischen auch in den angrenzenden Gebieten der 1970er Jahre in den Stadtteilen gefördert werden. Bei Modernisierungen, Umbauten, Aufstockungen, Umnutzungen zu Wohnen, Baureifmachungen und unter Umständen Neubauten von eigengenutzten Immobilien liegt der Regelfördersatz bei 30 % der zuwendungsfähigen Kosten. Mit einem reduzierten Fördersatz werden Modernisierungen von Mietwohnungen sowie die Schaffung von Mietwohnungen durch Umnutzung gefördert. Bei klimafreundlichem Holzbau gibt es einen Förderzuschlag von 5 %.

Im gewerblichen Bereich bestehen Fördermöglichkeiten für kleine bis mittlere Unternehmen für die Verlagerung von Betrieben, für Neuansiedlungen und Betriebserweiterungen. Unternehmensinvestitionen können mit einem Fördersatz von bis zu 15 % gefördert werden.

Unterstützt wird auch die Sicherung der örtlichen Grundversorgung mit Waren und Dienstleistungen. Arztpraxen, Dorfläden Dorfgasthäuser, Metzgereien, Bäckereien und Handwerksbetriebe können mit 20 % bis 35 % bezuschusst werden.

Für dieses Jahr sind die notwendigen ELR-Antragsunterlagen (u. a. Planzeichnungen, Kostenschätzung/Angebote) durch die Bauherren bis Ende August 2024 bei der Stadt vorzulegen. Mit einer Förderentscheidung des Landes kann im Februar/März 2025 gerechnet werden. Es wird empfohlen, die kostenlose ELR-Antragsberatung für eine erfolgreiche Antragstellung möglichst frühzeitig zu nutzen. Ansprechpartner sind Markus Stein von der Stadtverwaltung (Telefonnummer 07726 666-611) oder Rüdiger Stehle (Telefonnummer 07424 9608022).

Tobias Bacher, Leiter der Klimaschutz- und Energieagentur Schwarzwald-Baar-Heuberg erläuterte weiter die Wichtigkeit der energetischen Sanierung von Gebäuden zur Erreichung der Klimaschutzziele. Im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude werden Neubauprojekte mit zinsgünstigen Krediten gefördert, bei Gebäudesanierungen werden Gesamtmaßnahmen mit Krediten und Tilgungszuschüssen und Einzelmaßnahmen mit Zuschüssen gefördert. Eine Bundesförderung für effiziente Gebäude ist mit einer ELR-Förderung kombinierbar. Die Energieagentur führt eine kostenlose Einstiegsberatung durch. Weitere Infos hierzu unter Telefonnummer 07461 9081810, t.bacher(at)ea-sbh.de.

Weitere allgemeine Informationen zu Fördermöglichkeiten können auf den Internetseiten der Stadt Bad Dürrheim abgerufen werden: www.bad-duerrheim.info/de/Wirtschaft-Wohnen/Bauen-Investieren/Innenentwicklung-und-Flaechenmanagement

In Bad Dürrheim gab es in der Vergangenheit hin und wieder Konflikte, beispielsweise im Kurgebiet, wenn großzügige Grundstücke mit villenähnlichem Charakter geräumt und mit Mehrfamilienhäusern bebaut wurden oder bebaut werden sollten – Nachverdichtung wird dies in der Planersprache genannt.

In der vom Gemeinderat in einer Sitzung im vergangenen Dezember verabschiedeten Leitlinie zur Innenentwicklung wird auch festgestellt, dass Innenentwicklung „nicht per se zu qualitätsvollen Wohn- und Arbeitsverhältnissen und zu einem wohlgestalteten Siedlungsbild“ führt. Eine qualitätsvolle Innenentwicklung sei nicht gleichzusetzen mit einer baulichen Nachverdichtung, „die unreflektiert und ohne Berücksichtigung der lokalen Situation eine möglichst hohe Dichte anstrebt“.

Aus dieser Formulierung ist schon zu ersehen, welches Ziel der Gemeinderat sich für die künftige Bauentwicklung setzt, er will nämlich, dass die Notwendigkeit des sparsamen Umgangs mit Fläche sorgsam mit anderen Aspekten, wie dem Siedlungsgrün, dem Ortsklima und dem Ortsbild abzuwägen ist. Ausdrücklich heißt es: „Bad Dürrheim besitzt den Anspruch, eine qualitätsvolle Innenentwicklung zu betreiben“.

Bei Bauvorhaben soll deshalb künftig zunächst gefragt werden, welche übergeordneten Überlegungen die Stadt für das betreffende Quartier hat. „Innenentwicklung stärkt das Ortsbild und geht respektvoll mit dem Bestand um“ heißt ein weiterer Leitsatz. Dann soll beurteilt werden, wie sich das Vorhaben in die vorhandene Bau- und Freiraumstruktur, in die nähere Umgebung und in das Quartier einfügt (Fläche, Lage auf dem Grundstück, Kubatur, Höhenentwicklung, Dachform, Zahl und Größe der Wohnungen oder Gewerbeeinheiten).

Schließlich soll bei der Beratung über Bauvorhaben gefragt werden, welche Auswirkungen auf die Nachbarschaft zu erwarten sind (Verschattung, Lärm, Schließung einer Raumkante und wie die Erdgeschosszone gestaltet ist (einladend, abweisend, Fenster, Garage), aber auch welche Auswirkungen auf das Ortsbild zu erwarten sind (positiver Impuls, Vorbildwirkung, Kontinuität, Bruch).

Weitere Kriterien sollen bei der Beurteilung von Neubauten sein, ob prägende Bäume, Hecken und Grünflächen erhalten bleiben, ob das Gebäude energetisch über die gesetzlichen Vorgaben hinaus geht, ob öffentlich zugängliche Grünflächen geschaffen werden, ob Dach- und Fassadenbegrünung vorgesehen sind und in welchem Umfang neuer Wohnraum geschaffen wird.

Ein weiterer Aspekt soll sein, für wen der künftige Wohnraum geschaffen wird – etwa Wohnen im Alter, preisgünstiges Wohnen, gehobenes Wohnen, Wohnen für Starterhaushalte, Wohnen für Familien, barrierearmes und barrierefreies Wohnen, Generationenwohnen, Vereinbarkeit von Wohnen und Arbeiten beispielsweise für medizinisches und Kurpersonal.

Der Gemeinderat und die Ausschüsse können sich bei der Beratung von Bauvorhaben an den neuen Leitlinien orientieren. Das Bild zeigt Stadträte und sachkundige Bürger bei der Beratung einer Bauvoranfrage.

Auch die Auswirkungen auf den Parkierungsdruck auf öffentlichen Parkplätzen und den Verkehr sollen die Stadträte künftig beurteilen, wobei Sharingangebote oder Doppelnutzung von Parkplätzen, Tiefgaragen und Ladestationen sich positiv auswirken sollen. Selbst die Auswahl der Baustoffe (Holz, Recyclingmaterial, regionale Materialien) soll eine Rolle spielen und die Gesellschaftsform des Bauherrn (Genossenschaften, Baugruppen, innovative Fondsmodelle, Erbpacht).

Die Leitlinien wurden in Zusammenarbeit mit dem Institut für Stadt- und Regionalentwicklung (IfSR) vom Bad Dürrheimer Forum Innenentwicklung erarbeitet. In der Sitzung beschloss der Gemeinderat darüber hinaus ein kommunales Förderprogramm zur Innenentwicklung.

Gefördert wird die dabei in der Gesamtstadt fachliche Beratung und Begleitung bei anstehenden Wohnraumsanierungen durch Architekten und Ingenieure zu 50 Prozent der Kosten bei einer Förderobergrenze von 2.000 Euro pro Einzelfall. Dazu kann die Stadt voraussichtlich teilweise auf ELR-Mittel (Fördersatz: 40%) zurück greifen. Der Gemeinderat beschloss, dafür zukünftig 10.000 Euro jährlich in den Haushalt einzustellen.

Michael Weber vom IfSR berichtete, dass in Bad Dürrheim einschließlich den Ortsteilen die Eigentümer von 103 Baulücken angeschrieben wurden. 29 von ihnen teilten mit, dass sie das Grundstück für ihre Nachkommen bereithalten wollen, sieben sind verkaufsbereit, zwei wollen selbst bauen und sieben wünschten eine Beratung darüber, welche Bebauung zulässig ist.

Zusätzlich wurden die Eigentümer von 62 komplett leerstehenden Gebäuden angeschrieben, hier waren sechs verkaufsbereit, zwei gaben an, dass sie das Gebäude selbst verwenden wollen und zwölf wünschten eine Beratung über die Erhaltungswürdigkeit oder – bei leerstehenden Bauernhöfen – über eine ELR-Fördermöglichkeit. Aktuell gebe es für drei Höfe Anträge über das Landesförderprogramm ELR in Richtung Abbruch/Neubau und Bau von Wohnungen.

Alfred Ruther-Mehlis vom IfSR berichtete, dass sein Büro 50 Bebauungspläne der Stadt überprüft hat, bei zehn habe man Nachbesserungsbedarf festgestellt, etwa weil eine höhere Dichte der Bebauung möglich ist, teilweise um eine zu hohe Dichte zu vermeiden. Die festgesetzten Höhen, GFZ, Nutzungsart und Zahl der Geschosse könnten in diesen Bebauungsplänen geändert werden.

Fachbereichsleiter Markus Stein, federführend für die Innenentwicklung bei der Stadtverwaltung Bad Dürrheim, und Helmut Bertsche, der Hochemminger Ortsvorsteher, begrüßten die Mitglieder des Forums sowie einige Gäste im Sitzungssaal des Rathauses Hochemmingen.

Markus Stein berichtete, dass das Land Baden-Württemberg die aktuellen Anträge der Stadt Bad Dürrheim im Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum mit 570.000 Euro fördert. Es handelt sich dabei um private und öffentliche Projekte, wie die Baureifmachung und anschließende Wohnbebauung mit einer Physiotherapie-Praxis, den Dachraumausbau eines Bauernhauses, die Verlagerung eines Betriebs aus einer Gemengelage in ein Gewerbegebiet, die Modernisierung des Gemeinschaftshauses in Öfingen und die weitere fachliche Begleitung und Beratung zur Vorbereitung weiterer Projekte und Maßnahmen.

In Bad Dürrheim ist in den letzten Jahren in der Innenentwicklung viel passiert, es bestehen aber noch zahlreiche Potenzialflächen, die aktiviert werden können. Darauf gingen Michael Weber und Alfred Ruther-Mehlis vom begleitenden Institut für Stadt- und Regionalentwicklung (IfSR) ein.

Aktuell wurden 160 Eigentümerinnen und Eigentümer von Baulücken und leerstehenden Wohngebäuden (ohne Wohnsitzanmeldung) angeschrieben und ihnen Beratung zu Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeiten sowie zu Fördermitteln angeboten. Darüber hinaus wurde ein Fragebogen beigefügt, um zu erfahren, was bereits in Aktivierung ist oder wo der Schuh drückt. Die Resonanz ist gut, inzwischen haben sich über 50 Eigentümerinnen und Eigentümer zurückgemeldet. In einigen Fällen gibt es bereits konkrete Ansätze zur Aktivierung. In anderen Fällen geht es beispielsweise um die Frage ob und was auf bestimmten unbebauten Flächen gebaut werden kann oder welche Fördermöglichkeiten zur Sanierung von leerstehenden Althofstellen bestehen. Im Sommer 2023 können für passende Projekt wieder Anträge im Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum gestellt werden.

Gerade angesichts hoher Baupreise und gestiegener Zinsen spielen Fördermittel eine wichtige Rolle. Die Bandbreite ist inzwischen groß: Neben dem breit angelegten Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum stehen weitere Förderprogramme von Bund und Land zur Verfügung. Förderschwerpunkte sind die Gebäudesanierung, die Unterstützung von Familien bei der Eigentumsbildung sowie die Förderung bezahlbaren Wohnens. Die Fördermittel können teilweise auch in Kombination eingesetzt werden.

Franz Eisele, Mitglied des Forums Innenentwicklung und Architekt, stellte konkrete Beispiele von Sanierungen von Althofstallen aus seiner Berufspraxis vor und gab auch Hinweise zur „Fördermittel-Architektur“.

Es wurde intensiv darüber diskutiert, ob und welche ergänzenden Förderansätze zur Innenentwicklung der Stadt Bad Dürrheim, hilfreich wären. Auch aufgrund der angespannten Haushaltslage hat sich herausgeschält, dass vor allem eine ergänzende kommunale Förderung zur fachlichen Beratung und Begleitung bei komplexen Sanierungen durch Architektur- und Ingenieurleistungen sinnvoll wäre, z.B. 50%, max. 2.000 Euro. Das Thema wird weiter aufbereitet und soll dann in den Verwaltungsausschuss des Gemeinderats eingebracht werden.

Sie haben eine Baulücke oder eine leerstehende oder untergenutzte Immobilie? Gerne beraten wir Sie über Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeiten sowie über Fördermöglichkeiten. Kostenlose und unverbindliche Beratungstermine können vereinbart werden:

Frau Olivia Link, Stadtverwaltung Bad Dürrheim, Tel. 07726 666-612,
olivia.link(at)bad-duerrheim.de

Michael Weber, IfSR Institut für Stadt- und Regionalentwicklung, Tel. 07022 250 445, mobil 0172 7300661, michael.weber(at)ifsr-institut.de

Zum Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum: Rüdiger Stehle, Tel. 07424 960 8022, info(at)r-stehle.de

Die Stadt Bad Dürrheim hat in der Innenentwicklung bereits Vieles erreicht. Zahlreiche Projekte werden aktuell umgesetzt. Es existieren darüber hinaus über 100 erschlossene bislang unbebaute Grundstücke und über 120 leerstehende Wohngebäude. Ziel ist es einen Teil dieser Flächen im Innenbereich in qualitätsvoller Weise zu entwickeln bzw. wieder zu nutzen. Fehlentwicklungen sollen vermieden werden.

Beim 3. Forum Innenentwicklung der Stadt Bad Dürrheim am 21.09.2022 wurde beraten, wie dieses Ziel erreicht werden kann. Markus Stein, federführend für die Innenentwicklung bei der Stadtverwaltung Bad Dürrheim, und Armin Wehrle, der Biesinger Ortsvorsteher, begrüßten die Mitglieder im frisch sanierten Gemeinschaftsraum in der Alten Schule in Biesingen, welcher mit Fördermitteln aus dem Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum (ELR) saniert wurde. In den letzten 6 Jahren flossen 2,5 Mio. € in zahlreiche öffentliche und private Projekte aus dem ELR nach Bad Dürrheim, wie Stadtplaner Henner Lamm vom Büro Kommunalplan berichtete. Aktuell bereitet Stadtplaner Rüdiger Stehle ELR-Anträge zu 5 Projekten in der Kernstadt, in Oberbaldingen und in Öfingen zur Einreichung vor.

Um die Entwicklung von Flächen im Innenbereich weiter zu forcieren, werden Eigentümerinnen und Eigentümer von Baulücken und Leerständen persönlich angesprochen oder angeschrieben. Ihnen wird eine kostenlose Beratung zur Nutzung bzw. Bebauung sowie zu den verschiedenen Fördermitteln angeboten. Typische Fragen, Themen und Lösungsansätze bei der Beratung von Eigentümerinnen und Eigentümern wurden von Michael Weber vom Institut für Stadt und Regionalentwicklung (IfSR) vorgestellt. Dies können baurechtliche und erschließungstechnische Lösungsansätze sein, Entscheidungshilfen bei der Frage der Sanierung oder Neubau, Reinvestitionsmöglichkeiten in Wohnungen bei einem Verkauf des Grundstücks sein. In den Ortschaftsräten und auch in öffentlichen Informationsveranstaltungen sollen Informationen zum Beratungsangebot, zu umgesetzten guten Beispielen und Fördermöglichkeiten erfolgen. Aktuell gibt es bereits Ansätze zu kleineren Quartiersentwicklungen an verschiedenen Orten in Bad Dürrheim.

In den letzten Jahren gab es auch Innenentwicklungsprojekte, die kritisch hinterfragt wurden. Auch aktuell gibt es Entwicklungsüberlegungen von Investoren, die teilweise auf Kritik stoßen. Bereits im 2. Forum Innenentwicklung wurden von Heidrun Fischer und Alfred Ruther-Mehlis vom IfSR der Entwurf von Leitlinien zur qualitätsvollen Innenentwicklung vorgestellt. Diese wurden nun weiter vertieft. Wesentliche Themen der Leitlinien sind Ortsbild/Dichte/städtebauliche Qualität, Freiräume/Grün/Stadtklima, Energie, Wohnen und Soziales, Verkehr und Mobilität sowie Innovation. Die damit angestrebte Regelungswirkung wurde beispielhaft erläutert. Die Leitlinien sollen eine wichtige Grundlage für die städtische Planung darstellen und Hinweise an Bauherren und Investoren geben, auf was es der Stadt bei der Innenentwicklung ankommt. Damit können sie eine Richtschnur bei der städtebaulichen Bewertung von Vorhaben und Planungen werden. Bei Vorhaben, die nicht den Leitlinien entsprechen, soll das städtebauliche Instrumentarium des Baugesetzbuchs, wie die Ablehnung oder Zurückstellung eines Baugesuchs, die Aufstellung eines Bebauungsplans und eine Veränderungssperre zum Einsatz kommen. Der Leitlinien-Entwurf wurde finalisiert und soll nun im Gemeinderat beraten werden.

Eine Reihe von Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg haben eigene kommunale Förderprogramme zur Innenentwicklung eingeführt. Diese sollen Lücken anderer Förderprogramme schließen oder besondere ortsspezifische Aspekte berücksichtigen. Im Forum Innenentwicklung wurde weiter darüber diskutiert, ob und in welcher Form ein solches ergänzendes kommunales Förderprogramm eingerichtet werden soll. Beim 2. Forum Innenentwicklung wurden dazu bereits Hinweise von den Mitgliedern des Forums gegeben, vor allem, dass Mitnahmeeffekte möglichst vermieden werden sollen. Die Hinweise wurden aufgriffen und für das 3. Forum Innenentwicklung entsprechend aufbereitet. Markus Stein von der Stadt Bad Dürrheim stellte Überlegungen zu Einkommensgrenzen der Geförderten vor. Es wird nun geklärt, wie ein solches Programm in die Gesamtförderkulisse eingebunden werden kann. Das Thema wird im nächsten Forum Innenentwicklung, das am 11. Januar 2023 im Rathaus in Hochemmingen stattfindet, weiter beraten.

Unterlagen aus dem öffentlichen Teil des Forums Innenentwicklung finden sich auf der Homepage der Stadt unter: https://www.bad-duerrheim.info/de/Wirtschaft-Wohnen/Bauen-Investieren/Innenentwicklung-und-Flaechenmanagement

Das Forum Innenentwicklung wurde vom Gemeinderat als begleitendes Gremium etabliert. Die Beratungsergebnisse des Forums zu Projekten der Innenentwicklung dienen als Empfehlungsvorlagen für Beschlussfassungen in den Ortschaftsräten und dem Gemeinderat. VertreterInnen aus allen Stadtteilen wirken im Forum mit und bringen ihren Sachverstand ein.

Sie haben eine Baulücke oder eine leerstehende oder untergenutzte Immobilie? Gerne beraten wir Sie über Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeiten sowie über Fördermöglichkeiten. Kostenlose und unverbindliche Beratungstermine können vereinbart werden:

Frau Olivia Link, Stadtverwaltung Bad Dürrheim, Tel. 07726 666-612,
olivia.link(at)bad-duerrheim.de

Michael Weber, IfSR Institut für Stadt- und Regionalentwicklung, Tel. 07022 250 445, mobil 0172 7300661, michael.weber(at)ifsr-institut.de

Zum Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum: Rüdiger Stehle, Tel. 07424 960 8022, info(at)r-stehle.de

Fachbereichsleiter Markus Stein von der Stadtverwaltung Bad Dürrheim und der Oberbaldinger Ortsvorsteher Pascal Wölfle begrüßten am 22. Juni 2022 die Mitglieder zur zweiten Sitzung des Forums Innenentwicklung, diesmal im Sitzungssaal im ehemaligen Rathaus in Oberbaldingen.

Das Forum Innenentwicklung wurde vom Gemeinderat als begleitendes Gremium etabliert. Die Beratungsergebnisse des Forums zu Projekten der Innenentwicklung dienen als Empfehlungsvorlagen für Beschlussfassungen in den Ortschaftsräten und dem Gemeinderat. Vertreterinnen und Vertreter aus allen Stadtteilen wirken im Forum mit und bringen ihren Sachverstand ein.

Bei der zweiten Sitzung stand eine umfangreiche Tagesordnung auf dem Programm.

Zunächst berichtete Michael Weber vom Institut für Stadt- und Regionalentwicklung (IfSR) über den Stand der Erhebung verschiedener Innenentwicklungspotenziale. Es ist großes Potenzial an innerörtlichen Flächen für Wohnzwecke vorhanden: Rund 100 Wohngebäude ohne Einwohner-meldung, davon 20 in der Kernstadt. Bei diesen Leerständen handelt es sich auch um zahlreiche Althofstellen mit größeren Grundstücken, für die eine umfassende Betrachtung inklusive der jeweiligen Umgebung relevant ist. Zusätzlich sind ca. 120 erschlossene Grundstücke bislang unbebaut, 40 dieser Baulücken liegen in der Kernstadt. Ermittelt wurden auch zahlreiche sogenannte Hinterliegergrundstücke, die nicht direkt an einer Straße liegen, deren Erschließung ungeklärt ist. Darüber hinaus gibt es größere unbebaute Grundstücke im Innenbereich, für die ebenfalls eine umfassende Betrachtung erforderlich ist. Die Eigentümerinnen und Eigentümer der jeweiligen Grundstücke und Gebäude werden nach der Sommerpause persönlich angesprochen oder von der Stadtverwaltung angeschrieben und Beratungen zu Bau- und Nutzungsmöglichkeiten sowie zu Fördermitteln angeboten.

Ein Entwurf zu Leitlinien zur qualitätsvollen Innenentwicklung wurde ebenfalls vom Büro IfSR vorgestellt. Die Leitlinien sollen Grundlage für konzeptionelle Arbeiten, Einzelfallentscheidungen und Beratungen sein sowie Richtschnur für informelle Konzepte, formelle Planungen wie Bebauungs-planverfahren. Bei der Vorauswahl für die Stellungnahmen der Stadtverwaltung zu Förderanträgen Privater im Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum (ELR) sollen die Leitlinien ebenfalls Anwendung finden.

Wesentliche Themen der Leitlinien sind Ortsbild/Dichte/städtebauliche Qualität, Freiräume/Grün/Stadtklima, Energie, Wohnen und Soziales, Verkehr und Mobilität sowie Innovation.

Hinweise der Teilnehmenden des Forums Innenentwicklung zum Entwurf der Leitlinien waren (zusammengefasst):

• Bei der Anwendung der Leitlinien seien die spezifischen Gegebenheiten der einzelnen Stadtteile zu berücksichtigen.
• Die Motivation und die Kommunikation mit den Eigentümerinnen und Eigentümern von Grundstücken und Gebäuden spiele eine wesentliche Rolle für die Mitwirkungsbereitschaft.
• Die Leitlinien alleine seien ein stumpfes Schwert, auch ein konsequentes Einsetzen des planungsrechtlichen Instrumentariums durch die Stadt sei ggf. in bestimmten Fällen erforderlich.
• Begleitende städtische Ortsbildsatzungen wurden allgemein als nicht zielführend beurteilt.

Verwaltung und Beratungsbüros legten dar, dass die begleitenden Instrumente das gesamte Spektrum des Förderns und Fordern umfassen, wie bspw. Beratung, Förderung, Aufstellung von Bebauungsplänen, Zurückstellung von Baugesuchen, Veränderungssperren oder städtebauliche Verträge.

Der Entwurf der Leitlinien wird nun finalisiert und bei der nächsten Sitzung weiter beraten.

Zum Thema Nachsteuern von Planungsrecht informierten Henner Lamm von Kommunalplan und Alfred Ruther-Mehlis vom IfSR über die Intention der Arbeiten und den Arbeitsstand. Henner Lamm stellte dazu das Beispiel des Bebauungsplanverfahrens „Löchle I“ vor. Um Fehlentwicklungen zu vermeiden, wurde für diesen Bereich ein Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan gefasst und eine Veränderungssperre erlassen. Aktuell wird die frühzeitige Beteiligung durchgeführt. Alfred Ruther-Mehlis führte aus, dass eine Schnellprüfung weiterer Bebauungspläne angegangen wird. Am Beispiel des Bebauungsplans Bauschengasse Hegi in der Kernstadt wurde aufgezeigt, wo Klärungsbedarfe vorliegen können. Geprüft werden unter anderem die Festsetzungen in Bebauungsplänen zur Zahl an Wohneinheiten je Objekt, Parkierung, Zahl der Vollgeschosse, Bauweise und Art der Nutzung.

Dort, wo kein Bebauungsplan gilt, im sogenannten unbeplanten Innenbereich, gilt das Einfügungs-gebot gem. §34 Baugesetzbuch. Vom Erfordernis des Einfügens kann vom Bauherren gemäß Baugesetzbuch in bestimmten Fällen abgewichen werden. Die Vorschriften des Baugesetzbuchs hierzu wurden mit der letzten Novelle gelockert. Darüber hinaus sind große landwirtschaftliche Gebäude häufig maßstabsbildend.

Der eingeschlagene Weg zur Nachsteuerung durch Planungsrecht zur behutsamen Nachverdichtung im Innenbereich soll weiterverfolgt werden.

Durch Förderprogramme der öffentlichen Hand werden Anreize zur qualitätsvollen Innenentwicklung gesetzt. Der Planer Rüdiger Stehle informierte über die Fördermöglichkeiten des Entwicklungsprogramms Ländlicher Raum (ELR) und über daraus bereits geförderte Projekte in Bad Dürrheim. In den letzten 6 Jahren flossen über 2,5 Mio. Euro an ELR-Mitteln nach Bad Dürrheim. Informationen zur aktuellen Ausschreibung finden Sie  hier

Eine Reihe von Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg haben eigene kommunale Förderprogramme zur Innenentwicklung eingeführt. Über die Fördertatbestände, Förderkulissen, Förderhöhen und Zielgruppen wurde in der Sitzung informiert. Die Stadtverwaltung Bad Dürrheim denkt darüber nach in Fällen, in denen das ELR und andere Förderprogramme nicht greifen mit einem eigenen Förderprogramm Eigentümerinnen und Eigentümer bei Projekten der Innenentwicklung zu unterstützen. Dabei könnten z.B. Beratungen, Abbruch/Baureifmachung nicht erhaltungswerter, ehemaliger landwirtschaftlicher Gebäude oder umfassende Wohnungsmodernisierung in alten Gebäuden sowie Umnutzung ehemaliger landwirtschaftlicher Gebäude gefördert werden. Die Leitlinien zur qualitätsvollen Innenentwicklung müssten dabei erfüllt werden. Ein Rechtsanspruch auf Förderung soll jedoch nicht bestehen und eine Beratung im Gemeinderat erfolgt erst noch.

Hinweise der Teilnehmenden (zusammengefasst):

• Anreize zur Vermietung von bestehendem Wohnraum sollten im Vordergrund stehen.
• Anreize zur Modernisierung von Wohnraum und zur Umwandlung von ungenutzten Ökonomieteilen in Wohnraum sollten ebenfalls im Fokus stehen. Ggf. in Abhängigkeit vom Baualter des Gebäudes.
• Die Förderung solle auch gewerbliche Nutzungen umfassen.
• Die Eigennutzung solle im Vordergrund stehen.
• Das Baualter bzw. der Zeitpunkt der letzten Sanierungen sollten berücksichtigt werden.
• Senioren und Familien sollen besonders adressiert werden.
• Eine soziale Komponente wird als wichtig erachtet (bspw. Einkommensgrenzen).

Diese Hinweise werden aufgegriffen und für die nächste Sitzung des Forums Innenentwicklung aufbereitet. Diese findet am Mittwoch, den 21.09.2022 in der alten Schule in Biesingen statt. Die Einwohnerschaft Bad Dürrheims wird hierzu noch separat eingeladen.

Unterlagen aus dem öffentlichen Teil der Sitzung finden sich hier auf der Homepage.

Die Stadt Bad Dürrheim hat in der Innenentwicklung bereits viel erreicht, zahlreiche Projekte werden aktuell umgesetzt. Es bestehen jedoch noch weitere umfangreiche innerörtliche Baulandpotenziale und Leerstände. Alleine im Kernort existieren rund 100 Baulücken mit einer Gesamtfläche von 6 ha. Das entspricht einer Fläche von mehr als 8 Fußballfeldern. Ziel der Stadt ist die Förderung lebenswerter Stadtteile, eines attraktiven Wohnangebots sowie die Erhaltung von Flächen für Natur und Landschaft, wie Fachbereichsleiter Markus Stein betont.

Diese Aktivitäten der Stadt Bad Dürrheim, die das Ministerium für den Ländlichen Raum aktuell mit 40.000 EUR aus dem „Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum“ ELR unterstützt, werden von einem öffentlich tagenden „Forum Innenentwicklung“ begleitet. Entwickelt hat sich dieses Begleitgremium aus dem bisherigen ELR-Forum. Es tagte vor kurzem zum ersten Mal in neuer Zusammensetzung: In dem Begleitgremium wirken nun VertreterInnen aus allen Stadtteilen Bad Dürrheims mit und bringen ihren Sachverstand ein.

Das ambitionierte Vorgehen der Stadt Bad Dürrheim wird unterstützt vom Institut für Stadt- und Regionalentwicklung (IfSR). Das IfSR bringt mit Heidrun Fischer, Alfred Ruther-Mehlis und Michael Weber langjährige Erfahrung in der Innenentwicklung und der Beratung von Immobilieneigentümern mit. Die bisherigen ELR-Akteure Henner Lamm vom Büro Kommunalplan, der aus Altersgründen kürzer tritt, ELR-Experte Rüdiger Stehle sowie Dr. Gerhard Bronner vom Umweltbüro des Gemeindeverwaltungsverbandes wirken aktiv am Projekt mit.

Bei der ersten Sitzung des Forums Innenentwicklung wurde zunächst die bisherige kräftige Siedlungsentwicklung der Gesamtstadt der letzten Jahrzehnte und die verschiedenen Flächenpotenziale im Kernort und den sechs Ortsteilen erörtert. Einigkeit bestand darin, dass die Innenentwicklung Vorrang vor der Außenentwicklung haben muss. Aber auch die Innenentwicklung solle maßvoll und unter Berücksichtigung sowohl gesamtstädtischer als auch nachbarschaftlicher Belange erfolgen. Die Besonderheiten der einzelnen Ortsteile seien zu berücksichtigen. Ein Augenmerk müsse sich auch bei der Innenentwicklung auf die Schaffung bezahlbaren Wohnraums richten. Dabei sei es wichtig seitens der Stadt aktiv zu steuern und die Möglichkeiten des Planungsrecht, wie städtebauliche Verträge sowie den gezielten Erwerb von Grundstücken durch die Stadt zu nutzen.

In der weiteren Arbeit werden Leitlinien für eine qualitätsvolle Innenentwicklung, Quartierskonzepte, Dichteüberlegungen sowie Testentwürfe erstellt und diskutiert. Das letzte Wort hat auch hier der Gemeinderat. Auch die Herausforderungen und Chancen des demografischen Wandels werden in Bezug auf die Innenentwicklung beleuchtet.

Wichtig ist bei all den Aktivitäten die Mitwirkung der EigentümerInnen von Gebäuden und Grundstücken. Dazu werden kostenlose Fachberatungen im gesamten Stadtgebiet angeboten. Gerade Leerstände kosten die EigentümerInnen oft Zeit, Geld und Nerven. Bei den Beratungen spielen neben baulichen und baurechtlichen Aspekten auch immobilienwirtschaftliche Themen eine zentrale Rolle. Auch zu Fördermitteln wird beraten. Zu nennen ist hier die Wiedervermietungsprämie des Landes bis 2.000 EUR. Bei baulichen Investitionen sind dann das Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum und Förderprogramme zur energetischen Sanierung von wesentlicher Bedeutung.

Beratungstermine können vereinbart werden über:

Olivia Link | Stadtverwaltung Bad Dürrheim | Telefon 07726 666-206 | olivia.link(at)bad-duerrheim.de

Michael Weber | IfSR Institut für Stadt- und Regionalentwicklung | Telefon 07022 250-445 | mobil 0172 7300661 | michael.weber(at)ifsr-institut.de

Freuen sich über den Start der Innenentwicklung – v.r.n.l. Wirtschaftsförderer Alexander Stengelin, Projektleiter Markus Stein, Bürgermeister Jonathan Berggötz sowie Alfred Ruther-Mehlis und Michael Weber von IfSR.

Die Stadt Bad Dürrheim bietet ab sofort kostenlose Fachberatungen für Eigentümerinnen und Eigentümern von Baulücken und leerstehenden oder untergenutzten Gebäuden im gesamten Stadtgebiet an. Darüber hinaus werden Konzepte und Leitlinien zur qualitätsvollen Innenentwicklung erarbeitet.

Ziel der Stadt ist die Förderung lebenswerter Stadtteile, eines attraktiven Wohnangebots sowie die Erhaltung von Flächen für Natur und Landschaft. Das Zauberwort heißt: Innenentwicklung. „Es ist in unser aller Interesse, wenn Baulücken bebaut und Leerstände wieder genutzt werden, um dadurch den Flächenverbrauch zu begrenzen“, betont Bürgermeister Jonathan Berggötz.

Die Stadt Bad Dürrheim hat bereits in der Vergangenheit viel unternommen, um leerstehende oder untergenutzte Gebäude und Baulücken zu aktivieren und Straßen und Plätze aufzuwerten. Es wurden Ortsentwicklungskonzepte erstellt und Projekte mithilfe des Entwicklungsprogramms Ländlicher Raum gefördert. Im Sanierungsgebiet in der Innenstadt werden weitere Projekte der Innen-entwicklung umgesetzt.

Die Beratung von Eigentümerinnen und Eigentümern und die Erstellung von Konzepten zur qualitätsvollen Innenentwicklung sollen nun forciert werden. Zur Unterstützung wurde das Institut für Stadt- und Regional-entwicklung (IfSR), Nürtingen, mit der Begleitung beauftragt. Das IfSR bringt langjährige Erfahrung in der Innenentwicklung und der Eigentümerberatung mit und ist regelmäßig vor Ort.

Konkret werden kostenlose, unverbindliche und vertrauliche Fachberatungen für Eigentümerinnen von leerstehenden oder untergenutzten Gebäuden und Baulücken angeboten. Bei den Beratungen spielen erfahrungsgemäß neben baulichen und baurechtlichen Aspekten auch immobilienwirtschaftliche Themen eine zentrale Rolle. Auch zum Thema Fördermittel wird beraten. Zu nennen ist die Wiedervermietungsprämie des Landes bis 2.000 €. Die Wiedervermietungsprämie wird über das Jahr 2021 hinaus verlängert und die Fördermöglichkeiten voraussichtlich erweitert werden. Bei baulichen Investitionen spielen dann das Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum und Förderprogramme zur energetischen Sanierung eine wichtige Rolle. Im Sanierungsgebiet berät die Kommunalentwicklung zur Städtebauförderung.

Im Bedarfsfalle können für größere Bereiche kostenlos Ideenskizzen und Testentwürfe erstellt werden, die Eigentümer und Bauinteressierten Möglichkeiten zur Bebauung und Nutzung aufzeigen. Teilweise werden auch Gespräche mit mehreren benachbarten Eigentümerinnen und Eigentümern notwendig sein, um die Bauabsichten aufeinander abzustimmen und Erschließungsfragen zu klären. Darüber hinaus werden Moderationen angeboten.

Markus Stein, der zuständige Fachbereichsleiter: „Die persönliche und individuelle Beratung der Eigentümer ist ein zentraler Schlüssel zur Aktivierung von Innenentwicklungspotenzialen.“

Über den Stand des Projektes wird regelmäßig berichtet werden. Es ist auch geplant, bereits umgesetzte Projekte vorzustellen. Michael Weber vom IfSR weiß aus seiner Beratungspraxis: „Nichts ist motivierender als gute Beispiele“.

Neben der Beratung spielen auch (Quartiers-) Konzepte und Gestaltungsleitlinien, bspw. um Nachverdichtungsprozesse in Wohngebieten der 1970er Jahre attraktiv zu gestalten, wichtig. „Wenn Innenentwicklung qualitätsvoll gestaltet wird, steigt in der Bevölkerung auch die Akzeptanz und die Bereitschaft zur Mitwirkung“, so Alfred Ruther-Mehlis und Heidrun Fischer vom IfSR.

Vorgesehen ist die Etablierung eines öffentlich tagenden Begleitgremiums „Forum Innenentwicklung“. In diesem Begleitgremium sollen Vertreterinnen und Vertretern aus allen Stadtteilen Bad Dürrheims mitwirken. Das Begleitgremium dient den Akteuren der Innenentwicklung als Beratungsinstanz bzw. -plattform mit örtlichem Sachverstand.

Das Ministerium für den Ländlichen Raum unterstützt das Projekt aus dem Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum bis zum Jahr 2023 mit 40.000 Euro.

Beratungstermine können vereinbart werden über:

Olivia Link, Stadtverwaltung Bad Dürrheim - Tel. 07726 666-206, olivia.link(at)bad-duerrheim.de

Michael Weber, IfSR Institut für Stadt- und Regionalentwicklung - Tel. 07022 250 445, mobil 0172 7300661, michael.weber(at)ifsr-institut.de