Innenentwicklung und Flächenmanagement

Die Stadt Bad Dürrheim hat in der Innenentwicklung bereits Vieles erreicht. Zahlreiche Projekte werden aktuell umgesetzt. Es existieren darüber hinaus über 100 erschlossene bislang unbebaute Grundstücke und über 120 leerstehende Wohngebäude. Ziel ist es einen Teil dieser Flächen im Innenbereich in qualitätsvoller Weise zu entwickeln bzw. wieder zu nutzen. Fehlentwicklungen sollen vermieden werden.

Beim 3. Forum Innenentwicklung der Stadt Bad Dürrheim am 21.09.2022 wurde beraten, wie dieses Ziel erreicht werden kann. Markus Stein, federführend für die Innenentwicklung bei der Stadtverwaltung Bad Dürrheim, und Armin Wehrle, der Biesinger Ortsvorsteher, begrüßten die Mitglieder im frisch sanierten Gemeinschaftsraum in der Alten Schule in Biesingen, welcher mit Fördermitteln aus dem Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum (ELR) saniert wurde. In den letzten 6 Jahren flossen 2,5 Mio. € in zahlreiche öffentliche und private Projekte aus dem ELR nach Bad Dürrheim, wie Stadtplaner Henner Lamm vom Büro Kommunalplan berichtete. Aktuell bereitet Stadtplaner Rüdiger Stehle ELR-Anträge zu 5 Projekten in der Kernstadt, in Oberbaldingen und in Öfingen zur Einreichung vor.

Um die Entwicklung von Flächen im Innenbereich weiter zu forcieren, werden Eigentümerinnen und Eigentümer von Baulücken und Leerständen persönlich angesprochen oder angeschrieben. Ihnen wird eine kostenlose Beratung zur Nutzung bzw. Bebauung sowie zu den verschiedenen Fördermitteln angeboten. Typische Fragen, Themen und Lösungsansätze bei der Beratung von Eigentümerinnen und Eigentümern wurden von Michael Weber vom Institut für Stadt und Regionalentwicklung (IfSR) vorgestellt. Dies können baurechtliche und erschließungstechnische Lösungsansätze sein, Entscheidungshilfen bei der Frage der Sanierung oder Neubau, Reinvestitionsmöglichkeiten in Wohnungen bei einem Verkauf des Grundstücks sein. In den Ortschaftsräten und auch in öffentlichen Informationsveranstaltungen sollen Informationen zum Beratungsangebot, zu umgesetzten guten Beispielen und Fördermöglichkeiten erfolgen. Aktuell gibt es bereits Ansätze zu kleineren Quartiersentwicklungen an verschiedenen Orten in Bad Dürrheim.

In den letzten Jahren gab es auch Innenentwicklungsprojekte, die kritisch hinterfragt wurden. Auch aktuell gibt es Entwicklungsüberlegungen von Investoren, die teilweise auf Kritik stoßen. Bereits im 2. Forum Innenentwicklung wurden von Heidrun Fischer und Alfred Ruther-Mehlis vom IfSR der Entwurf von Leitlinien zur qualitätsvollen Innenentwicklung vorgestellt. Diese wurden nun weiter vertieft. Wesentliche Themen der Leitlinien sind Ortsbild/Dichte/städtebauliche Qualität, Freiräume/Grün/Stadtklima, Energie, Wohnen und Soziales, Verkehr und Mobilität sowie Innovation. Die damit angestrebte Regelungswirkung wurde beispielhaft erläutert. Die Leitlinien sollen eine wichtige Grundlage für die städtische Planung darstellen und Hinweise an Bauherren und Investoren geben, auf was es der Stadt bei der Innenentwicklung ankommt. Damit können sie eine Richtschnur bei der städtebaulichen Bewertung von Vorhaben und Planungen werden. Bei Vorhaben, die nicht den Leitlinien entsprechen, soll das städtebauliche Instrumentarium des Baugesetzbuchs, wie die Ablehnung oder Zurückstellung eines Baugesuchs, die Aufstellung eines Bebauungsplans und eine Veränderungssperre zum Einsatz kommen. Der Leitlinien-Entwurf wurde finalisiert und soll nun im Gemeinderat beraten werden.

Eine Reihe von Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg haben eigene kommunale Förderprogramme zur Innenentwicklung eingeführt. Diese sollen Lücken anderer Förderprogramme schließen oder besondere ortsspezifische Aspekte berücksichtigen. Im Forum Innenentwicklung wurde weiter darüber diskutiert, ob und in welcher Form ein solches ergänzendes kommunales Förderprogramm eingerichtet werden soll. Beim 2. Forum Innenentwicklung wurden dazu bereits Hinweise von den Mitgliedern des Forums gegeben, vor allem, dass Mitnahmeeffekte möglichst vermieden werden sollen. Die Hinweise wurden aufgriffen und für das 3. Forum Innenentwicklung entsprechend aufbereitet. Markus Stein von der Stadt Bad Dürrheim stellte Überlegungen zu Einkommensgrenzen der Geförderten vor. Es wird nun geklärt, wie ein solches Programm in die Gesamtförderkulisse eingebunden werden kann. Das Thema wird im nächsten Forum Innenentwicklung, das am 11. Januar 2023 im Rathaus in Hochemmingen stattfindet, weiter beraten.

Unterlagen aus dem öffentlichen Teil des Forums Innenentwicklung finden sich auf der Homepage der Stadt unter: https://www.bad-duerrheim.info/de/Wirtschaft-Wohnen/Bauen-Investieren/Innenentwicklung-und-Flaechenmanagement

Das Forum Innenentwicklung wurde vom Gemeinderat als begleitendes Gremium etabliert. Die Beratungsergebnisse des Forums zu Projekten der Innenentwicklung dienen als Empfehlungsvorlagen für Beschlussfassungen in den Ortschaftsräten und dem Gemeinderat. VertreterInnen aus allen Stadtteilen wirken im Forum mit und bringen ihren Sachverstand ein.

Sie haben eine Baulücke oder eine leerstehende oder untergenutzte Immobilie? Gerne beraten wir Sie über Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeiten sowie über Fördermöglichkeiten. Kostenlose und unverbindliche Beratungstermine können vereinbart werden:

Frau Olivia Link, Stadtverwaltung Bad Dürrheim, Tel. 07726 666-612,
olivia.link@bad-duerrheim.de

Michael Weber, IfSR Institut für Stadt- und Regionalentwicklung, Tel. 07022 250 445, mobil 0172 7300661, michael.weber@ifsr-institut.de

Zum Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum: Rüdiger Stehle, Tel. 07424 960 8022, info@r-stehle.de

Fachbereichsleiter Markus Stein von der Stadtverwaltung Bad Dürrheim und der Oberbaldinger Ortsvorsteher Pascal Wölfle begrüßten am 22. Juni 2022 die Mitglieder zur zweiten Sitzung des Forums Innenentwicklung, diesmal im Sitzungssaal im ehemaligen Rathaus in Oberbaldingen.

Das Forum Innenentwicklung wurde vom Gemeinderat als begleitendes Gremium etabliert. Die Beratungsergebnisse des Forums zu Projekten der Innenentwicklung dienen als Empfehlungsvorlagen für Beschlussfassungen in den Ortschaftsräten und dem Gemeinderat. Vertreterinnen und Vertreter aus allen Stadtteilen wirken im Forum mit und bringen ihren Sachverstand ein.

Bei der zweiten Sitzung stand eine umfangreiche Tagesordnung auf dem Programm.

Zunächst berichtete Michael Weber vom Institut für Stadt- und Regionalentwicklung (IfSR) über den Stand der Erhebung verschiedener Innenentwicklungspotenziale. Es ist großes Potenzial an innerörtlichen Flächen für Wohnzwecke vorhanden: Rund 100 Wohngebäude ohne Einwohner-meldung, davon 20 in der Kernstadt. Bei diesen Leerständen handelt es sich auch um zahlreiche Althofstellen mit größeren Grundstücken, für die eine umfassende Betrachtung inklusive der jeweiligen Umgebung relevant ist. Zusätzlich sind ca. 120 erschlossene Grundstücke bislang unbebaut, 40 dieser Baulücken liegen in der Kernstadt. Ermittelt wurden auch zahlreiche sogenannte Hinterliegergrundstücke, die nicht direkt an einer Straße liegen, deren Erschließung ungeklärt ist. Darüber hinaus gibt es größere unbebaute Grundstücke im Innenbereich, für die ebenfalls eine umfassende Betrachtung erforderlich ist. Die Eigentümerinnen und Eigentümer der jeweiligen Grundstücke und Gebäude werden nach der Sommerpause persönlich angesprochen oder von der Stadtverwaltung angeschrieben und Beratungen zu Bau- und Nutzungsmöglichkeiten sowie zu Fördermitteln angeboten.

Ein Entwurf zu Leitlinien zur qualitätsvollen Innenentwicklung wurde ebenfalls vom Büro IfSR vorgestellt. Die Leitlinien sollen Grundlage für konzeptionelle Arbeiten, Einzelfallentscheidungen und Beratungen sein sowie Richtschnur für informelle Konzepte, formelle Planungen wie Bebauungs-planverfahren. Bei der Vorauswahl für die Stellungnahmen der Stadtverwaltung zu Förderanträgen Privater im Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum (ELR) sollen die Leitlinien ebenfalls Anwendung finden.

Wesentliche Themen der Leitlinien sind Ortsbild/Dichte/städtebauliche Qualität, Freiräume/Grün/Stadtklima, Energie, Wohnen und Soziales, Verkehr und Mobilität sowie Innovation.

Hinweise der Teilnehmenden des Forums Innenentwicklung zum Entwurf der Leitlinien waren (zusammengefasst):

• Bei der Anwendung der Leitlinien seien die spezifischen Gegebenheiten der einzelnen Stadtteile zu berücksichtigen.
• Die Motivation und die Kommunikation mit den Eigentümerinnen und Eigentümern von Grundstücken und Gebäuden spiele eine wesentliche Rolle für die Mitwirkungsbereitschaft.
• Die Leitlinien alleine seien ein stumpfes Schwert, auch ein konsequentes Einsetzen des planungsrechtlichen Instrumentariums durch die Stadt sei ggf. in bestimmten Fällen erforderlich.
• Begleitende städtische Ortsbildsatzungen wurden allgemein als nicht zielführend beurteilt.

Verwaltung und Beratungsbüros legten dar, dass die begleitenden Instrumente das gesamte Spektrum des Förderns und Fordern umfassen, wie bspw. Beratung, Förderung, Aufstellung von Bebauungsplänen, Zurückstellung von Baugesuchen, Veränderungssperren oder städtebauliche Verträge.

Der Entwurf der Leitlinien wird nun finalisiert und bei der nächsten Sitzung weiter beraten.

Zum Thema Nachsteuern von Planungsrecht informierten Henner Lamm von Kommunalplan und Alfred Ruther-Mehlis vom IfSR über die Intention der Arbeiten und den Arbeitsstand. Henner Lamm stellte dazu das Beispiel des Bebauungsplanverfahrens „Löchle I“ vor. Um Fehlentwicklungen zu vermeiden, wurde für diesen Bereich ein Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan gefasst und eine Veränderungssperre erlassen. Aktuell wird die frühzeitige Beteiligung durchgeführt. Alfred Ruther-Mehlis führte aus, dass eine Schnellprüfung weiterer Bebauungspläne angegangen wird. Am Beispiel des Bebauungsplans Bauschengasse Hegi in der Kernstadt wurde aufgezeigt, wo Klärungsbedarfe vorliegen können. Geprüft werden unter anderem die Festsetzungen in Bebauungsplänen zur Zahl an Wohneinheiten je Objekt, Parkierung, Zahl der Vollgeschosse, Bauweise und Art der Nutzung.

Dort, wo kein Bebauungsplan gilt, im sogenannten unbeplanten Innenbereich, gilt das Einfügungs-gebot gem. §34 Baugesetzbuch. Vom Erfordernis des Einfügens kann vom Bauherren gemäß Baugesetzbuch in bestimmten Fällen abgewichen werden. Die Vorschriften des Baugesetzbuchs hierzu wurden mit der letzten Novelle gelockert. Darüber hinaus sind große landwirtschaftliche Gebäude häufig maßstabsbildend.

Der eingeschlagene Weg zur Nachsteuerung durch Planungsrecht zur behutsamen Nachverdichtung im Innenbereich soll weiterverfolgt werden.

Durch Förderprogramme der öffentlichen Hand werden Anreize zur qualitätsvollen Innenentwicklung gesetzt. Der Planer Rüdiger Stehle informierte über die Fördermöglichkeiten des Entwicklungsprogramms Ländlicher Raum (ELR) und über daraus bereits geförderte Projekte in Bad Dürrheim. In den letzten 6 Jahren flossen über 2,5 Mio. Euro an ELR-Mitteln nach Bad Dürrheim. Informationen zur aktuellen Ausschreibung finden Sie  hier

Eine Reihe von Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg haben eigene kommunale Förderprogramme zur Innenentwicklung eingeführt. Über die Fördertatbestände, Förderkulissen, Förderhöhen und Zielgruppen wurde in der Sitzung informiert. Die Stadtverwaltung Bad Dürrheim denkt darüber nach in Fällen, in denen das ELR und andere Förderprogramme nicht greifen mit einem eigenen Förderprogramm Eigentümerinnen und Eigentümer bei Projekten der Innenentwicklung zu unterstützen. Dabei könnten z.B. Beratungen, Abbruch/Baureifmachung nicht erhaltungswerter, ehemaliger landwirtschaftlicher Gebäude oder umfassende Wohnungsmodernisierung in alten Gebäuden sowie Umnutzung ehemaliger landwirtschaftlicher Gebäude gefördert werden. Die Leitlinien zur qualitätsvollen Innenentwicklung müssten dabei erfüllt werden. Ein Rechtsanspruch auf Förderung soll jedoch nicht bestehen und eine Beratung im Gemeinderat erfolgt erst noch.

Hinweise der Teilnehmenden (zusammengefasst):

• Anreize zur Vermietung von bestehendem Wohnraum sollten im Vordergrund stehen.
• Anreize zur Modernisierung von Wohnraum und zur Umwandlung von ungenutzten Ökonomieteilen in Wohnraum sollten ebenfalls im Fokus stehen. Ggf. in Abhängigkeit vom Baualter des Gebäudes.
• Die Förderung solle auch gewerbliche Nutzungen umfassen.
• Die Eigennutzung solle im Vordergrund stehen.
• Das Baualter bzw. der Zeitpunkt der letzten Sanierungen sollten berücksichtigt werden.
• Senioren und Familien sollen besonders adressiert werden.
• Eine soziale Komponente wird als wichtig erachtet (bspw. Einkommensgrenzen).

Diese Hinweise werden aufgegriffen und für die nächste Sitzung des Forums Innenentwicklung aufbereitet. Diese findet am Mittwoch, den 21.09.2022 in der alten Schule in Biesingen statt. Die Einwohnerschaft Bad Dürrheims wird hierzu noch separat eingeladen.

Unterlagen aus dem öffentlichen Teil der Sitzung finden sich hier auf der Homepage.

Die Stadt Bad Dürrheim hat in der Innenentwicklung bereits viel erreicht, zahlreiche Projekte werden aktuell umgesetzt. Es bestehen jedoch noch weitere umfangreiche innerörtliche Baulandpotenziale und Leerstände. Alleine im Kernort existieren rund 100 Baulücken mit einer Gesamtfläche von 6 ha. Das entspricht einer Fläche von mehr als 8 Fußballfeldern. Ziel der Stadt ist die Förderung lebenswerter Stadtteile, eines attraktiven Wohnangebots sowie die Erhaltung von Flächen für Natur und Landschaft, wie Fachbereichsleiter Markus Stein betont.

Diese Aktivitäten der Stadt Bad Dürrheim, die das Ministerium für den Ländlichen Raum aktuell mit 40.000 EUR aus dem „Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum“ ELR unterstützt, werden von einem öffentlich tagenden „Forum Innenentwicklung“ begleitet. Entwickelt hat sich dieses Begleitgremium aus dem bisherigen ELR-Forum. Es tagte vor kurzem zum ersten Mal in neuer Zusammensetzung: In dem Begleitgremium wirken nun VertreterInnen aus allen Stadtteilen Bad Dürrheims mit und bringen ihren Sachverstand ein.

Das ambitionierte Vorgehen der Stadt Bad Dürrheim wird unterstützt vom Institut für Stadt- und Regionalentwicklung (IfSR). Das IfSR bringt mit Heidrun Fischer, Alfred Ruther-Mehlis und Michael Weber langjährige Erfahrung in der Innenentwicklung und der Beratung von Immobilieneigentümern mit. Die bisherigen ELR-Akteure Henner Lamm vom Büro Kommunalplan, der aus Altersgründen kürzer tritt, ELR-Experte Rüdiger Stehle sowie Dr. Gerhard Bronner vom Umweltbüro des Gemeindeverwaltungsverbandes wirken aktiv am Projekt mit.

Bei der ersten Sitzung des Forums Innenentwicklung wurde zunächst die bisherige kräftige Siedlungsentwicklung der Gesamtstadt der letzten Jahrzehnte und die verschiedenen Flächenpotenziale im Kernort und den sechs Ortsteilen erörtert. Einigkeit bestand darin, dass die Innenentwicklung Vorrang vor der Außenentwicklung haben muss. Aber auch die Innenentwicklung solle maßvoll und unter Berücksichtigung sowohl gesamtstädtischer als auch nachbarschaftlicher Belange erfolgen. Die Besonderheiten der einzelnen Ortsteile seien zu berücksichtigen. Ein Augenmerk müsse sich auch bei der Innenentwicklung auf die Schaffung bezahlbaren Wohnraums richten. Dabei sei es wichtig seitens der Stadt aktiv zu steuern und die Möglichkeiten des Planungsrecht, wie städtebauliche Verträge sowie den gezielten Erwerb von Grundstücken durch die Stadt zu nutzen.

In der weiteren Arbeit werden Leitlinien für eine qualitätsvolle Innenentwicklung, Quartierskonzepte, Dichteüberlegungen sowie Testentwürfe erstellt und diskutiert. Das letzte Wort hat auch hier der Gemeinderat. Auch die Herausforderungen und Chancen des demografischen Wandels werden in Bezug auf die Innenentwicklung beleuchtet.

Wichtig ist bei all den Aktivitäten die Mitwirkung der EigentümerInnen von Gebäuden und Grundstücken. Dazu werden kostenlose Fachberatungen im gesamten Stadtgebiet angeboten. Gerade Leerstände kosten die EigentümerInnen oft Zeit, Geld und Nerven. Bei den Beratungen spielen neben baulichen und baurechtlichen Aspekten auch immobilienwirtschaftliche Themen eine zentrale Rolle. Auch zu Fördermitteln wird beraten. Zu nennen ist hier die Wiedervermietungsprämie des Landes bis 2.000 EUR. Bei baulichen Investitionen sind dann das Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum und Förderprogramme zur energetischen Sanierung von wesentlicher Bedeutung.

Beratungstermine können vereinbart werden über:

Olivia Link | Stadtverwaltung Bad Dürrheim | Telefon 07726 666-206 | olivia.link@bad-duerrheim.de

Michael Weber | IfSR Institut für Stadt- und Regionalentwicklung | Telefon 07022 250-445 | mobil 0172 7300661 | michael.weber@ifsr-institut.de

Freuen sich über den Start der Innenentwicklung – v.r.n.l. Wirtschaftsförderer Alexander Stengelin, Projektleiter Markus Stein, Bürgermeister Jonathan Berggötz sowie Alfred Ruther-Mehlis und Michael Weber von IfSR.

Die Stadt Bad Dürrheim bietet ab sofort kostenlose Fachberatungen für Eigentümerinnen und Eigentümern von Baulücken und leerstehenden oder untergenutzten Gebäuden im gesamten Stadtgebiet an. Darüber hinaus werden Konzepte und Leitlinien zur qualitätsvollen Innenentwicklung erarbeitet.

Ziel der Stadt ist die Förderung lebenswerter Stadtteile, eines attraktiven Wohnangebots sowie die Erhaltung von Flächen für Natur und Landschaft. Das Zauberwort heißt: Innenentwicklung. „Es ist in unser aller Interesse, wenn Baulücken bebaut und Leerstände wieder genutzt werden, um dadurch den Flächenverbrauch zu begrenzen“, betont Bürgermeister Jonathan Berggötz.

Die Stadt Bad Dürrheim hat bereits in der Vergangenheit viel unternommen, um leerstehende oder untergenutzte Gebäude und Baulücken zu aktivieren und Straßen und Plätze aufzuwerten. Es wurden Ortsentwicklungskonzepte erstellt und Projekte mithilfe des Entwicklungsprogramms Ländlicher Raum gefördert. Im Sanierungsgebiet in der Innenstadt werden weitere Projekte der Innen-entwicklung umgesetzt.

Die Beratung von Eigentümerinnen und Eigentümern und die Erstellung von Konzepten zur qualitätsvollen Innenentwicklung sollen nun forciert werden. Zur Unterstützung wurde das Institut für Stadt- und Regional-entwicklung (IfSR), Nürtingen, mit der Begleitung beauftragt. Das IfSR bringt langjährige Erfahrung in der Innenentwicklung und der Eigentümerberatung mit und ist regelmäßig vor Ort.

Konkret werden kostenlose, unverbindliche und vertrauliche Fachberatungen für Eigentümerinnen von leerstehenden oder untergenutzten Gebäuden und Baulücken angeboten. Bei den Beratungen spielen erfahrungsgemäß neben baulichen und baurechtlichen Aspekten auch immobilienwirtschaftliche Themen eine zentrale Rolle. Auch zum Thema Fördermittel wird beraten. Zu nennen ist die Wiedervermietungsprämie des Landes bis 2.000 €. Die Wiedervermietungsprämie wird über das Jahr 2021 hinaus verlängert und die Fördermöglichkeiten voraussichtlich erweitert werden. Bei baulichen Investitionen spielen dann das Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum und Förderprogramme zur energetischen Sanierung eine wichtige Rolle. Im Sanierungsgebiet berät die Kommunalentwicklung zur Städtebauförderung.

Im Bedarfsfalle können für größere Bereiche kostenlos Ideenskizzen und Testentwürfe erstellt werden, die Eigentümer und Bauinteressierten Möglichkeiten zur Bebauung und Nutzung aufzeigen. Teilweise werden auch Gespräche mit mehreren benachbarten Eigentümerinnen und Eigentümern notwendig sein, um die Bauabsichten aufeinander abzustimmen und Erschließungsfragen zu klären. Darüber hinaus werden Moderationen angeboten.

Markus Stein, der zuständige Fachbereichsleiter: „Die persönliche und individuelle Beratung der Eigentümer ist ein zentraler Schlüssel zur Aktivierung von Innenentwicklungspotenzialen.“

Über den Stand des Projektes wird regelmäßig berichtet werden. Es ist auch geplant, bereits umgesetzte Projekte vorzustellen. Michael Weber vom IfSR weiß aus seiner Beratungspraxis: „Nichts ist motivierender als gute Beispiele“.

Neben der Beratung spielen auch (Quartiers-) Konzepte und Gestaltungsleitlinien, bspw. um Nachverdichtungsprozesse in Wohngebieten der 1970er Jahre attraktiv zu gestalten, wichtig. „Wenn Innenentwicklung qualitätsvoll gestaltet wird, steigt in der Bevölkerung auch die Akzeptanz und die Bereitschaft zur Mitwirkung“, so Alfred Ruther-Mehlis und Heidrun Fischer vom IfSR.

Vorgesehen ist die Etablierung eines öffentlich tagenden Begleitgremiums „Forum Innenentwicklung“. In diesem Begleitgremium sollen Vertreterinnen und Vertretern aus allen Stadtteilen Bad Dürrheims mitwirken. Das Begleitgremium dient den Akteuren der Innenentwicklung als Beratungsinstanz bzw. -plattform mit örtlichem Sachverstand.

Das Ministerium für den Ländlichen Raum unterstützt das Projekt aus dem Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum bis zum Jahr 2023 mit 40.000 Euro.

Beratungstermine können vereinbart werden über:

Olivia Link, Stadtverwaltung Bad Dürrheim - Tel. 07726 666-206, olivia.link@bad-duerrheim.de

Michael Weber, IfSR Institut für Stadt- und Regionalentwicklung - Tel. 07022 250 445, mobil 0172 7300661, michael.weber@ifsr-institut.de